転職後の住宅ローンは審査が通りにくい?落ちない為に出来る事 | ☆メリ蔵のブログ☆

転職後の住宅ローンは審査が通りにくい?落ちない為に出来る事

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一生で一番高い買い物と言われるマイホームですが、

当然、現金一括で買える方はほとんどいないと思います。。

そこで必要になるのが【住宅ローン】です。

しかし、この【住宅ローン】には審査があり、あなたの様々なステータスを確認されます。

その中で【勤続年数】というのも大切になります。

【転職】したばかりの方がマイホームを購入する際には、どんな事に気を付けたらいいのか?

その点をまとめていきたいと思います。

もちろん【転職】をされていない方も読んでいただける内容になっていますのでご安心下さい。

【審査】は何をみているのか?

ナヤム

【審査】には重要項目がいくつかるのですが、実はこれ国土交通省がまとめてる調査で審査項目の内、何をを重視しているかが載っているデータがあります。

こちらを参考にしてみて下さい。 平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書-引用元国土交通省HP

上記データではトップ5までに【年収】は入っていません。

では何が重要なのか?

下記にまとめてました。

  1. 健康状態
  2. 借入状態
  3. 完済時の年齢
  4. 担保の評価
  5. 勤続年数

この5項目が最重要審査項目になるわけです。

ちなみに年収は6位でした。

ではそれぞれの項目の内容と対策を見ていきましょう。

健康状態はローンの審査になぜ必要?

まず一つ目ですが、

住宅ローンを借りるには、【団体信用生命保険(団信)】への加入が必要になります。

【団体信用生命保険(団信)】とは何かといいますと、【住宅ローン】の契約者に万が一の事があった時(重度後遺障害や死亡)に金融機関に対して支払われる保険になります。

これは【住宅ローン】の契約者が働けなくなって収入がなくなった時に、金融機関が回収不能にならない為に掛ける保険になります。

【団体信用生命保険(団信)】に加入するためには、健康状態についての審査があります。

ここで意外なのは健康状態についての審査=健康診断というわけではないのです。

この時に提出する書類は【告知書】のみである事がほとんどです。

ただ【告知書】というだけあり、正しい内容で告知しなければなりません。

例えば、会社の健康診断等で異常が発見された場合は申告が必要なのか?

結論から言えば金融機関が必要とすれば告知事項に書いて下さい。

そのあたりは、金融機関の申込時に担当の方と良くお話をされて下さい。

告知違反で保険金が下りないというのが双方にとって一番困りますからね。

ですから健康状態は【 団体信用生命保険(団信) 】へ加入する必要がある為、重要項目の一つになっているのです。

審査申込の際は念の為、直近の健康診断書を持っておくと話がスムーズに進むと思います。

借入状態はどこまで含む?

2つ目として【借入状態】があります。
当然ですが、収入を上回る借入などは返済見込みがない為、まず【審査】は通りません。

現在いくら借入があるのかをしっかりと確認して、【住宅ローン】の申請前に整理しておくのがいいでしょう。

確認しておく事をおすすめするのは下記になります。

✔︎クレジットカードのキャッシング枠
✔︎自動車等の別のローン
✔︎携帯電話の分割金
✔︎教育ローン

この辺は最低でも確認しておきましょう。

クレジットカードのキャシング枠は利用していなくてもカウントされるので、もし使っていないカードがあるならいっそ解約してしまいましょう。

それと携帯電話の分割金も借入金扱いになる為、払えるなら払ってしまいましょう。

また上記に書き出した確認事項において、支払いが滞るような事があった際は審査に影響しますので注意が必要です。

良くあるのが携帯電話の端末料金の未払いです。

みなさん借入と認識していない方がまだまだ多いのですが、

携帯電話の料金には本体代の割賦金も含んでいるので借入金にあたるのです。

たまに1ヶ月遅れで払ったりしてる方は要注意です。

完済時の年齢は大事?

3つ目の【住宅ローン】完済時の年齢ですが、おそらく多くの方は35年ローン(フラット35が知名度が高くなってきている為)で、30歳でローンを組んで65歳で完済するのが、ひとつの流れになりつつあると思います。

もちろん完済時の年齢が若ければ、現役時代のうちに返済出来る部分が多くなる為、金融機関としては安心ですよね。

しかし、転職などのリスクがある為、20代前半での【住宅ローン】の【審査】は通りにくいと思われます。

もちろん通らない訳ではありませんが、20代後半から30代前半に申し込みをするのが、比較的審査を通すには適しているかもしれません。

担保の評価は重要?

これは自分が購入する住宅の評価の事になります。

通常【住宅ローン】を借りると【抵当権】と言われるモノを購入した住宅に設定されます。

これは万が一【住宅ローン】の返済が滞ったり、逃げてしまった際に対象の不動産を売却して資金回収が出来る様にする為のものです。

ですから【不動産としての価値】がとても大切になってきます。

要は金融機関は債権が回収できる見込みがあればいいわけですから、そこをポイントに【不動産としての価値】を上げるにはどこを抑えればいいかまとめてみます。

  1. 駅から近い
  2. 変形地ではない
  3. 事故物件ではない
  4. 病院や商業施設が近い
  5. 前面道路が6m以上ある

こんなところでしょうか.

まず①の【駅から近い】は皆さん分かると思いますが、当然駅から近く交通の便がいい所は不動産の値下がりが起きにくい為、重要になります。

②の【変形地ではない】は三角形や旗状地だと建物を建てる際に様々な制限が発生する可能性がある為、住宅を売却する際、高い値段が付きにくいという事が言えます。

③の【事故物件ではない】は以前、そこに住まわれていた方にご不幸があった場合は、次の方の買い手が中々つかないこともある為、その場合はマイナスポイントになります。

④の【病院や商業施設が近い】は既に近隣にある、又は建設中の場合は周辺に人が集まってくるので価値が落ちにくい事が予想されます。

そのため【担保の評価】としてはプラスに働います。

⑤の【前面道路が6m以上ある】は建築条件にもかかってきますし、かつ実際不動産を購入する時に全面道路が狭い、又は路地になっていると物の搬入や運転のしづらさから敬遠されがちです。

出来れば6m以上あるといいでしょう。

実際ご自身で住宅を購入する時に【気になる所】は当然【不動産の価格に影響】しますので、転売をするならという視点でご自身の融資を受ける住宅を見てみると、融資が通りやすいかが見えてくるでしょう。

勤続年数は大事?転職は不利なの?

この項目は重要ではありますが、転職をしていると融資の際は不利なの?

答えはイエスです。

ただ一概には言えませんが、必ず融資が通らないわけではありません。

いくつかのポイントを抑えておくと融資が通る可能性があります。

まず【住宅ローン】を申込んで行われる審査のうち、上記の4つの項目とこの【勤続年数】の5つのウェイトが高いです。

その中で【勤続年数】の場合、【収入の安定性】を見ているといえます。

この【勤続年数】が短ければ当然ですが、収入が安定していない。

逆に長ければ安定していると見てもらえます。

短い方はなぜ短いのか?を問われます。

例えば、転職回数が多い場合はハッキリ言ってイメージは良くないです。

これで融資を通してもまた辞めてしまうのではないかと不安要素になる為です。

しかし、ここで転職にもプラスの理由があると見え方が変わります。

  1. ヘッドハンティングでの能力を買われた転職
  2. 企業のレベルアップ(零細→大手)
  3. 同業種へのキャリアアップ転職

この辺りはプラス要因として見てくれる金融機関が多いようです。

まず①のヘッドハンティングは能力が買われて年収UPも期待でき、将来へ向けても年収が上がっていくと期待出来ます。また年収UPによる返済比率にも影響があるため、プラスに評価してくれるところが多いようです。

②は①と似た理由の所もありますが、大きく違うのは収入源の安定力です。

これは単純に企業自体のレベルが上がっている為、信用がつきやすいという事ですね。

③は同業種の場合は経験を無駄にしていない為、大きくその方の評価が変動しないのが要因かと思います。

これはプラス評価というよりは現状維持に近いかもしれません。

注意が必要なのが【独立】という場合はプラスに見てくれる可能性は低いです。

【独立】は事業用借入や年商も確認事項に入ってくる為、普通の転職とは性質が違う為、年収が上がったからと安易に考えてはいけません。

その他に気を付けなければならない事

上記の5つの他に気を付ける事は

  • 複数の金融機関で同時に審査などをしない
  • 審査申込の時期を考える

この辺は意外と大事かもしれません。

①の【複数の金融機関で同時に審査】は単純にイメージが悪いという事です。

やはり1カ所だけで申し込むのと複数で申し込むのでは一カ所だけで申込をしている方の方が好印象になります。

②の【審査申込の時期を考える】は理由の一つ目は上記の【勤続年数】に関わってきます。

例えば、転職後半年と転職後1年では見た目の印象が違います。

なのでキリが良く見えるように調整するのは一つの手ではあります。

もう一つは銀行側の都合ですが、年度末や半期などの節目で申込をすると審査が通りやすかったりする事があるそうです。

これは私の取引先の銀行さんからいただいた話ですが、決算などの節目で金融機関は融資額の目標というのがあります。

その融資額の目標が達成出来なそうな時は審査が緩くなることもあるそうです。

これに関しては効果を保証するものではないので、冗談程度に聞いておいてください。

転職後の住宅ローン審査のまとめ

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結論から言うと転職後の審査より、転職前に審査出来るならそれに越したことはないです。

しかし上記に書いた内容は転職前の審査においても大切な項目である事は間違いありません。

住宅の購入と転職のタイミングが運悪く近い時期になってしまっても抑えるところを抑えれば審査をパスする事も可能だと思います。

それと一番大事なのだ日頃から【住宅ローン】を申し込む金融機関とお付き合いをしておくこと事です。

例えば投資信託や車のローン等、一つの金融機関で実績を積んでおくと審査にも有利に働く可能性はあります。

なので転職後と諦めず、出来る事をひとつずつクリアしていく事をおすすめします。

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